O governo PS estraga tudo em que mexe

Simplex do urbanismo foi “longe demais” e cria risco de insegurança jurídica

A simplificação no licenciamento das câmaras para construir mais casas era desejada por todos. Mas juristas, notários, mediadores e até promotores dizem que alterações vão trazer insegurança jurídica.

Luísa Pinto

“O notário não pode exigir mais do que a lei obriga, mas nada o impede de, como jurista qualificado e oficial público, contribuir para uma redacção de contratos mais equilibrados entre as partes”. É desta forma que a Ordem dos Notários apela a todos os seus associados para passarem a redigir escrituras em que fique clara a advertência, por exemplo, de que um determinado imóvel que vai ser transaccionado não dispõe dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização ou construção.

E na escritura deve estar mencionada a “advertência referente ao crime de falsas declarações e, desta forma, conferir uma maior solenidade jurídica ao acto, assim como realçar a diferença entre documento particular e documento autêntico”, lê-se ainda na nota informativa enviada a todos os notários. Jorge Batista da Silva, bastonário da Ordem dos Notários explica que esta foi a forma mais expedita de tentar colmatar “os vários perigos a que abre as portas” a redacção Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de Janeiro.

O bastonário refere-se ao pacote legislativo do chamado Simplex no urbanismo, inserido no pacote Mais Habitação e que pretende simplificar os procedimentos administrativos com o objectivo de promover a habitação e reduzir encargos das empresas. Este pacote assentou em 26 medidas que vêm trazer alterações profundas aos regimes em vigor, sempre na perspectiva de facilitar o licenciamento da construção e transacção de imóveis. E entre elas, e “com surpresa para toda a gente”, garante o bastonário, aparece uma norma que revoga, com efeitos a partir de 1 de Janeiro deste ano, o diploma que exigia que numa escritura pública para transmissão de propriedade (compra de prédio, ou casa) fosse necessário provar que o imóvel tinha licença de utilização ou ainda a ficha técnica de habitação, no caso de imóveis construídos a partir de 2004.

“É surpreendente que em 2024, quando ainda estamos a resolver os problemas que existiram nos anos 80 e 90 de casas ilegais, basta lembrar nas Áreas Urbanas de Génese Ilegal, se abra agora a porta a que estes casos voltem a aparecer”, critica o bastonário dos Notários, sugerindo que, com esta lei, um consumidor que compra um frigorífico pode ter mais garantias do que alguém que vai comprar uma casa.

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário em Portugal (ASMIP), diz que o princípio de simplificar é bom, mas teme que venha a ser aproveitado “para se fazerem negócios que mais tarde sejam um pesadelo para os compradores”. E deu um exemplo pessoal: “Nos anos 80 comprei um apartamento e fiz a escritura sem licença de habitabilidade, pois na altura era possível fazer-se só com licença de obras. Por causa disso passei semanas sem luz, pois o fornecedor desligou o contador da obra e não podíamos pedir um novo sem a licença de habitabilidade. Acabei por ter contador por cedência da operadora, mas a licença de habitabilidade demorou anos a conseguir. Não sei porquê, mas parece-me que vão começar a acontecer casos destes”, adivinha Bacelar.

Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, uma das organizações que mais se tem batido pela simplificação, e feito as contas aos custos que a morosidade nos licenciamentos traz ao negócio imobiliário, também já assumiu publicamente que “a desburocratização não pode ser feita a todo o custo”, sublinhando que em alguns aspectos deste diploma talvez o legislador tenha ido “longe demais”. Afinal, a insegurança jurídica também pode penalizar os promotores, defende.

Lapsos e incongruências

O diploma foi publicado a 8 de Janeiro e tem normas que vigoram desde o dia 1 de Janeiro e outras que vão entrar em vigor a 4 de Março.

E, nota a professora de direito administrativo da Universidade de Coimbra, Fernanda Paula Oliveira, a legislação está "redigida numa forma acintosa para com as câmaras municipais”. “É uma forma estranha de se escrever uma lei, dizendo, por exemplo, que as câmaras ficam proibidas de solicitar pareceres em matéria de património cultural, incluindo os seus serviços internos”, notou a jurista, num debate organizado pela Associação dos Trabalhadores da Administração Local. Estes trabalhadores são, na verdade, os primeiros a ter de acomodar todas as alterações trazidas por esta lei.

A jurista avisa que o decreto está “cheio de lapsos, incongruências, altera-se um artigo, não se altera o outro artigo correspondente”. “Não sabemos exactamente as consequências do diploma, porque também ainda falta um conjunto de portarias”. O que já se sabe é que, de uma assentada, se alteraram normas de vários regulamentos - como o regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). E até se mexe numa Lei de Bases (ver texto relacionado).

Foi por essa via que se eliminaram obrigações que vinham a ser reclamadas há muito pelos promotores - deixa de ser obrigatório haver bidés na casa de banho, e pode haver duches em vez de banheiras (alterações ao RGEU), por exemplo. Ou também, se previu a criação de uma Plataforma Electrónica dos Procedimentos Urbanísticos, de uso obrigatório a partir de 5 de Janeiro de 2026, ou que, a partir de Janeiro de 2030, todos os projectos de arquitectura sejam apresentados com a metodologia Building Information Modeling (BIM), o que permitirá uma confirmação quase automática dos parâmetros definidos por lei. Desde que as regras estejam claras e definidas, e se o projecto cumprir as regras, ele é automaticamente aprovado. Esta tem sido a principal reivindicação dos promotores.

“Está aberta a porta ao regresso dos bairros sociais tipo guetos”

O decreto-lei que simplifica os licenciamentos no âmbito do urbanismo, publicado a 8 de Janeiro, prevê a alteração da definição de solo urbano estabelecida na Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e do Urbanismo que anda a ser discutida há dez anos, e que ia agora materializar-se com a conclusão da terceira geração de Planos Directores Municipais. Há câmaras que já fizeram a revisão dos seus planos directores, outras que ainda estão com o processo por concluir. Estas poderão continuar a considerar como “urbanizáveis” terrenos e construções cuja promoção se faça no quadro de Estratégia Local de Habitação (ELH) ou Carta Municipal de Habitação (CMH), ou bolsa de habitação ou habitação a custos controlados.

Nuno Travasso, investigador do Centro de Estudos de Arquitectura e Urbanismo (CEAU) da Faculdade de Arquitectura do Porto e especialista em políticas públicas de habitação, nota “a medida esotérica a todos os níveis” de fazer com um decreto-lei um aditamento a uma Lei de Bases quer demorou tanto tempo a estabilizar. E acusa o legislador do péssimo exemplo que está a dar ao decidir sempre em causa própria: “Não parece ser aceitável a instituição de um mecanismo de excepção à disposição da administração pública, para resolver problemas pontuais. No primeiro momento em que a administração pública encontra uma dificuldade para obter terrenos a baixo preço com vista à execução das suas intenções faz com que as alterações introduzidas pela lei de bases percam a sua legitimidade aos olhos dos proprietários”, afirma Travasso.

Mas não é apenas esta questão de princípio que merece as críticas de Nuno Travasso. São as consequências dessa decisão que mais o preocupam. Depois do consenso conseguido junto da academia, decisores, opinião pública de que o erro de construir guetos sociais, bairros desgarrados da cidade, onde se amontoavam pessoas para executar o Plano de Especial de Realojamento, não seria para repetir, afinal, “essa possibilidade volta agora a aparecer”, reflecte o investigador. “Está aberta a porta ao regresso dos bairros sociais tipo guetos”, afirma.

Nuno Travasso diz que “permitir a mobilização de solo urbanizável apenas para operações destinadas à habitação de baixo custo, e não integradas em operações de maior âmbito e diversidade, é fomentar a repetição das piores práticas associadas à imagem dos bairros sociais”. “Bairros socialmente uniformes, atirados para as periferias, desconectados dos sistemas urbanos e das redes de transportes públicos, afastados dos necessários equipamentos, comércio e postos de trabalho”, exemplifica.

A reforma instituída pela Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos estabeleceu novos critérios de classificação do solo, fixando o fim da categoria de solo urbanizável. O objectivo era alterar as dinâmicas de urbanização, assentes na expansão e na construção nova, para passarem para a regeneração e consolidação dos tecidos urbanos. Também era isso que dizia a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) que definia como uma das suas duas missões “criar as condições para que a reabilitação tanto dos edifícios como das áreas urbanas passem de excepção a regra e se tornem nas formas de intervenção predominantes”.

Mas, de repente, critica Nuno Travasso, tudo se altera. “Uma câmara que tenha uma estratégia de local de habitação aprovada, pode ir fazer um bairro social num terreno que não era urbano mas que passa a ser, e ainda tem financiamento do PRR a 100%, se se despachar”, termina.

Fernanda Paula percebe que o legislador esteve preocupado em simplificar de imediato os processos da perspectiva de quem quer intervir, de quem quer fazer operações urbanísticas. A legislação prevê, por exemplo, a isenção de controlo prévio de intervenções que aumentem áreas ou pisos mas dela não resultem aumento de altura da fachada, prevendo deferimentos tácitos quando os licenciamentos não são decididos nos prazos previstos. Fernanda Paula diz que ao serem “dispensados actos de verificação e um conjunto de formalidades” se vai criar uma maior insegurança no consumidor que vai comprar a fracção, ou no banco que vai ter que financiar. “Já se começa a falar que há riscos associados e na necessidade de haver seguros que cubram estes riscos. E isto só é desfavorável porque estamos a onerar mais os projectos, quando a ideia é ter habitação mais barata”, avisa a jurista.